Begründung:

Der in 1979/1980 aufgestellte Bebauungsplan enthält keine differenzierten Festsetzungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung. Oer Bebauungsplan weist die angesprochenen Teilbereiche lediglich als besonderes lohngebiet nach § 4 a BauNVO aus. Besondere städtebauliche Gründe i. S. von § l Abs. 9 BauNVO erfordern es jedoch, daß nur bestimmte Arten der in § 4 a Abs. 2 und 3 BauNVO allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen Anlagen zulässig/ nicht zulässig/nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

Die Stadt Montabaur als Kreisstadt und Mittelzentrum ist seit Jahren bemüht, durch verschiedenartige Maßnahmen die Attraktivität der Innenstadt in ihrer ; Einzelhandelsstruktur zu beleben. Hierzu zählen u. a. die Sanierungsplanung im Altstadtbereich, die Errichtung der Fußgängerzone, die Realisierung des großflächigen Einzelhandelszentrums im Stadtkern, der verkehrsberuhigte Au3-. bau der Bahnhofstraße sowie letztlich auch die Erhaltung und Gestaltung der historischen Teile im Stadtkern. Diese Maßnahmen Lag und liegt u. a. der Gedanke zugrunde, mit städtebaulichen Mitteln Einfluß zu nehmen auf die Nutzungsvielfalt der Einzelhandelsstruktur, und diese Nutzungsvielfalt auch für die Zukunft zu sichern, vor allem dem Einzelhandel für mittleren und gehobenen Bedarf Bestand und Entwicklungsmöglichkeiten zu erhalten. ■

Diese' Bemühungen werden jedoch vielfach unterlaufen durch solche gewerb­lichen Nutzungen, denen eine Unverträglichkeit zum zentralen Einkaufsbereich zukommt.

Hierzu zahlen insbesondere Vergnügungsstätten, die im angesprochenen Plan­änderungsbereich generell ausgeschlossen werden sollen. Insbesondere Ver- anugungsstatten. jedoch auch Schankwirtschaften rufen städtebauliche Kon­flikte hervor. Hierbei ist insbesondere der Qualität3verluat von Einkaufs­bereichen infolge einer Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und des Rückganges des gewachsenen Angebotes und der NutzungsVielfalt von Bedeutung. Gerade Spielhallenunternehmen überbieten Mitbewerber aus anderen Branchen; denn angesichts der mit Vergnügungsstätten zu erzielenden Gewinne sind sie in der Lage, die bisherige ortsübliche Miete und Pacht durchweg zu uberbie- tan. Die Bereitschaft, Spitzenmieten zu zahlen, bringt das Preisgefüge eines Gebietes in Bewegung. Andere Branchen - insbesondere der Einzelhandel - ist z. T. nicht in der Lage, derartige Mieten und Pachten zu erwirtschaften, so daß die Aufgabe von Einzelhandelsunternehmen zwangsläufig die Folge ist.

Hinzu kommt, daß sich Vergnügungsstätten auch aus optischen Gründen als Fremdkörper ihrer Umgebung darstellen, so durch aggressive Werbung, zuge­klebte Scheiben usw. und somit zu einer Unterbrechung der ansonsten städte­baulich sinnvoll gestalteten Schaufensterfront führen; außerdem fuhren diese Betriebsarten in der Nachbarschaft zu einer negativen Bewertung der Geschäftslage von Einzelhandelsbetrieben.

Hinzu kommt auch eine Ansammlung von Motorrädern und Mofas, wodurch gebiets­untypische Lärmbeeinträchtigungen entstehen.

Der Betrieb von Schankwirtschaften ist ebenso mit erheblichen Lärmbelästigungen verbunden und hat ebenso negative Auswirkungen auf das Stadt- und Straßenbild zur Folge. Schank- und Speisewirtschaften werden deshalb generell ausgeshlossen Im Einzelfall wird jedoch zu prüfen sein, ob der mit der bauplanungsrechtlichen Festsetzung des besonderen Wohngebietes angestrebte Charakter nachteilig beeinflußt wird und eine Schank- und Speisewirtschaft ausnahmsweise zugelassen werden kann.