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III. Nichtöffentliche Sitzung

Punkt 111/1: Information über die Möglichkeiten der rechtlichen Konstruktion bei der Finanzierung der Gebäude auf dem Konrad-Adenauer-Platz (Ladenflächen)

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1980

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1. Zu diesem Punkt nimmt Notar Dr. Busch an der Sitzung teil.

2. Bürgermeister Mangels umreißt den Gegenstand der Erörterung wie folgt:

Es gehe um die Fragen, wer Bauherr der Baumaßnahme "Läden im Erdgeschoß des Rathauserweiterungsbaues" wird, wie die Eigentumsverhältnisse geklärt werden und wie der Anteil der Stadt an den Kosten geregelt wird. Intern hätten schon Gespräche mit Dr. Busch und dem Sanierungsträger stattgefunden. Es geht jetzt darum, den Stadtrat über die Möglichkeit zu informieren und eine gewisse Vorgabe an den Sanierungsträger zu bekommen für die weiteren Verhandlungen.

3. Dr. Busch berichtet eingangs, das Hauptproblem liege darin, daß die Stadt Eigentümer der Parkgarage sein mußte, um in den Genuß der Zuschüsse zu kommen.

Auf der anderen Seite sollen die über der Parkgarage errichteten Gebäude im Eigentum Dritter stehen. Ursprünglich habe man es als einzige Möglichkeit an­gesehen, mit dem Institut des Wohnungseigentums zu arbeiten. Nach dem Wohnungs­eigentumsgesetz ist es möglich, mehrere übereinanderliegende Einheiten sonder­rechtsfähig zu machen.

In seinen Gesprächen mit der Verwaltung und dem Sanierungsträger sei als weitere Möglichkeit das sogenannte Bauherrenmodell ins Auge gefaßt worden. Dieses Bauherrenmodell biete erhebliche Steuervorteile für die Erwerber der Ladenlokale im Erdgeschoß des Rathauserweiterungsbaues (Größenordnung zwischen 20 und 25 %). Dieses Bauherrenmodell beruhe auf der Prämisse, daß mehrere Bauherren ein Gebäude gemeinsam als gleichberechtigte und gleichermaßen verpflichtete Bauherren er­richten.

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Wegen der erheblichen Steuervorteile habe die Finanzverwaltung restriktive Bestimmungen erlassen, um Auswüchse und Mißbräuche zu vermeiden. Der "Bauherren­erlaß" erhebe im wesentlichen die Vomusootzung für die Anwendbarkeit des Bauherrenmodells die Voraussetzung, daß die Teileigentümer gleiche Einfluß­möglichkeiten und gleiche Verpflichtungen (Risiken) wie ein privater Bauherr haben. Die einzelnen Bauherren müßten auf die Gestaltung des gesamten Projektes (also nicht nur auf die für sie bestimmten Teile) Einfluß nehmen können. Anhand der von Dr. Busch im einzelnen dargelegten Kriterien ergibt sich, daß für das Projekt "Konrad-Adenauer-Platz" der Bauherrenerlaß die Anwendbarkeit des Bauherren modells ausscheidet. Es besteht Einvernehmen darüber, daß die rechtliche Konstruk­tion nur auf der Basis des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgen kann. Dabei ergeben sich folgende Alternativen und Fragen:

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz entsteht das gemeinschaftliche Eigentum durch die Teilungserklärung und die Eintragung im Grundbuch. Bezüglich des Zeitpunkts der Teilungserklärung bestehen folgende Möglichkeiten:

Die Teilungserklärung erfolgt zu einem sehr frühen Zeitpunkt. Dann ist die Verbandsgemeinde nur Bauherr des Rathaustrakts. Die Ladenpassage wird den Interessenten übereignet. Die Eigentümer der Ladenpassage werden nach Baufort­schritt an der Finanzierung beteiligt. Die Stadt muß lediglich eine Ausfall­bürgschaft für die Ladenflächen übernehmen, die nicht veräußert werden können.

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